[전세사기 방지] 2025년 임차인 보호 강화! 전세 시장 투명화의 시작 🏡✨

2025년, 전세 시장의 새로운 바람을 맞이하며 🌬️

전세사기, 더 이상 남의 일이 아닙니다: 현황과 정부의 강력한 의지

최근 전세 시장에서 발생하고 있는 사기 피해는 단순한 개인의 불운을 넘어, 우리 사회 전체의 심각한 문제로 대두되고 있습니다.

정부로부터 전세사기 피해자로 공식 인정받은 누적 인원이 3만 명을 넘어섰으며, 확인되지 않은 피해자까지 포함하면 그 규모는 훨씬 더 클 것으로 추정됩니다.

특히, 전체 피해자의 75%를 20~30대 청년층이 차지하고 있어, 이는 특정 세대에 집중된 주거 불안 문제임을 여실히 보여줍니다.  

 

이러한 전세사기는 부동산 시장의 정보 불균형과 정부 대응의 미흡함이 복합적으로 작용하여 피해의 범위와 강도를 극단적으로 키운 사례로 평가됩니다.

정부는 이러한 문제의 심각성을 깊이 인식하고, 전세사기를 '시장 실패와 정부 실패의 교집합'으로 규정하며 문제 해결에 강력한 의지를 표명하고 있습니다.  

피해자 구제를 위한 노력의 일환으로, 이미 시행 중이던 '전세사기 특별법'의 효력을 2027년 5월 말까지 2년 연장하는 방안이 국회 본회의를 통과했습니다.

또한, 국정기획위원회는 전세사기 피해 대책 마련을 '신속추진 과제'로 선정하여 대통령실에 제안하는 등 문제 해결에 속도를 내고 있습니다.

이러한 조치들은 당장의 피해를 구제하는 데 초점을 맞추고 있지만, 특별법 연장만으로는 피해 예방에 역부족이라는 지적도 존재합니다.

이는 정부가 단순히 사후 약방문식의 구제에 머무르지 않고, 사기 발생 자체를 막기 위한 사전 예방책 마련에 더욱 집중하고 있음을 시사합니다.

전세 시장의 근본적인 투명성을 높이고 임차인의 정보 접근성을 강화하는 방향으로 정책의 무게추가 이동하고 있는 것입니다.

 

2025년, 임차인을 위한 변화의 시작: 무엇이 달라지나요?

2025년은 임차인의 권익을 한층 더 강화하고 전세 시장의 투명성을 획기적으로 높이기 위한 다양한 정책과 제도가 본격적으로 시행되는 중요한 해입니다.

임대차 정보 투명화, 전세사기에 대한 처벌 강화 등은 시장의 불안 요소를 해소하고 전세 거래에 대한 신뢰를 회복하는 데 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대됩니다.  

 

특히 주목할 만한 변화는 임차인이 계약 전 임대인 정보를 직접 조회할 수 있는 기능이 강화되고, 신탁부동산 거래 시 주의사항 등기 제도가 도입되며, 전월세 신고제가 의무화되고 확정일자가 자동으로 부여되는 등 임차인의 정보 접근성이 획기적으로 개선된다는 점입니다.

이러한 제도적 장치들은 임차인의 보증금을 더욱 촘촘하게 보호하고, 사기 위험을 사전에 인지하여 피할 수 있도록 돕는 데 중점을 두고 있습니다.

 

계약 전, 꼼꼼하게 확인하고 똑똑하게 준비해요! 🕵️‍♀️

내 손안의 안심 비서, '안심전세 앱' 📱

주택도시보증공사(HUG)가 운영하는 '안심전세 앱'은 안전한 전세 계약을 위한 필수적인 도구로 자리매김하고 있습니다.

이 앱은 전세 계약 전 주택과 임대인의 위험성을 미리 진단하고, 전세보증보험 가입을 지원하며, 심지어 보증 이행 청구까지 비대면으로 진행할 수 있는 원스톱 모바일 플랫폼입니다.

과거에는 임차인이 부동산 관련 정보를 얻기 어려워 사기에 취약했지만, 안심전세 앱은 이러한 정보의 비대칭성을 해소하고 임차인이 능동적으로 정보를 활용할 수 있도록 돕는 핵심적인 역할을 수행합니다.  

 

임대인 정보 사전 조회: 이제 동의 없이도 가능해요!

가장 획기적인 변화 중 하나는 2025년 5월 27일부터 임차인이 전세 계약 전에 임대인의 동의 없이도 주요 정보를 사전 조회할 수 있게 되었다는 점입니다.

이는 전세사기 피해를 줄이고 투명한 부동산 거래 문화를 정착시키기 위한 정부의 강력한 의지가 반영된 제도적 장치입니다.  

 

조회 가능한 정보는 다음과 같습니다 :  

• 임대인이 다주택자인지 여부:
  특히 보증금 반환이 어려운 '집중관리 대상' 임대인인지도 확인할 수 있습니다.
  
  
• 해당 주택이 전세금 반환보증에 가입되어 있는지 여부.
  
  
• 임대인의 보증사고나 대위변제 이력:
  과거에 전세금을 돌려주지 않은 이력이 있는지 확인하여 악성 임대인을 사전에 파악할 수 있습니다.  
   
• 임대인의 체납 이력:
  국세청 서버와 연계하여 임대인의 세금 체납 여부를 확인할 수 있도록 기능을 추가할 계획입니다.  
   
• 등록 임대주택 여부 및 임대보증 가입 정보, 미가입 사유:
  등록 임대주택의 경우 임대보증 가입이 의무화되어 있어 임차인에게 매우 중요한 정보가 됩니다.  

이러한 정보들은 국토교통부, 주택도시보증공사(HUG), 한국부동산원이 협력하여 구축한 데이터를 기반으로 제공됩니다.

이는 임차인이 계약 전 위험 요소를 실질적으로 확인하고, 더 안전한 결정을 내릴 수 있도록 돕습니다.  

 

조회 절차와 이용 방법도 간편해졌습니다 :  

2025년 6월 23일부터는 HUG 지사를 직접 방문할 필요 없이 '안심전세 앱'을 통해 모바일로도 조회가 가능해져 임차인의 편리성이 대폭 높아졌습니다.

공인중개사를 통해 계약 의사를 확인한 후, 앱 또는 HUG 지사에 조회 신청을 하면 최대 7일 이내에 조회 결과를 앱 또는 문자 메시지로 받을 수 있습니다.

앱을 사용할 경우, 주소 입력 또는 지도 선택으로 원하는 주택 정보를 바로 확인할 수 있으며, 휴대폰 본인 인증만 거치면 대부분의 기능을 이용할 수 있어 접근성이 매우 뛰어납니다.

 

물론, 이러한 정보는 개인 신상 정보 보호와 제도 남용 방지를 위해 몇 가지 제한 사항이 존재합니다 :

임차인 1명당 월 3회까지만 조회가 가능하며, 계약 의사가 있는 상태에서만 조회가 허용됩니다.

또한, 정보 제공이 이루어지면 임대인에게 정보 조회 사실이 문자로 통보되어 불필요한 오해를 방지하고 임대인의 투명한 정보 제공을 유도합니다.

이러한 기능은 임차인이 과거에는 접근하기 어려웠던 핵심 정보를 얻을 수 있게 함으로써, 전세 시장의 정보 불균형을 해소하고 임차인의 협상력을 강화하는 데 크게 기여합니다.

임대인에게 조회 사실이 통보되는 것은 임대인 역시 자신의 정보가 투명하게 공개될 수 있음을 인지하게 하여, 전반적인 시장의 건전성을 높이는 효과를 가져올 수 있습니다.  

 

주택 시세 및 위험성 자가 진단: 깡통전세, 미리 피할 수 있어요!

안심전세 앱은 전세가율을 체크하여 '깡통전세' 위험을 낮추는 데도 큰 도움을 줍니다.

시세 대비 현저히 싼 매물은 깡통전세일 확률이 높으며, 일반적으로 전세가율은 60~70% 수준이 적정하다고 권장됩니다.

앱은 신뢰할 수 있는 시세 정보를 제공하며, 임차인이 입력한 전세금과 주택 시세를 고려하여 HUG 전세보증금 반환보증에 가입 가능한 물건인지도 안내합니다.

이를 통해 임차인은 계약 전 스스로 주택의 위험성을 평가하고, 잠재적인 위험을 사전에 피할 수 있습니다.  

 

전문가 연결: 믿을 수 있는 공인중개사/감정평가사 찾기

안심전세 앱은 시세 조회 시 한국공인중개사협회와 한국감정평가사협회에서 추천하는 인근 지역의 믿을 만한 공인중개사와 감정평가사(상담센터)의 연락처를 제공하여 전문가의 의견을 구할 수 있도록 돕습니다.

이는 직거래로 인한 분쟁 위험을 줄이고 , 신뢰할 수 있는 전문가와 함께 거래함으로써 더욱 안전한 전세 계약을 유도하는 효과가 있습니다.  

 

안심전세 앱의 주요 기능과 활용법은 다음 표를 통해 한눈에 파악할 수 있습니다.

이 앱은 임차인이 전세 거래 과정에서 겪는 정보 부족과 불안감을 해소하고, 스스로를 보호할 수 있는 강력한 도구로 기능할 것입니다.

기능 분류	세부 기능	주요 특징 및 시행일
계약 전 진단	임대인 정보 조회	- 임대인 동의 불필요 (2025.5.27. 시행) - 다주택 여부, 보증사고 이력, 대위변제 이력, 집중관리 대상 여부, 체납 이력 확인 - 모바일 조회 가능 (2025.6.23. 시행) - 월 3회 조회 제한, 계약 의사 있는 경우만 가능, 임대인에게 조회 사실 통보
	주택 시세 및 전세가율 확인	- 안심할 수 있는 시세 정보 제공 - 깡통전세 위험 자가 진단 (전세가율 60~70% 권장) - HUG 보증 가입 가능 여부 진단
	전문가 연결	- 인근 지역 믿을 수 있는 공인중개사/감정평가사 연락처 제공
계약 후 관리	등기변동사항 알림	- 전세 계약 후 등기부등본 변동 사항 무료 알림 (2년 6개월간)
보증 이행 청구	보증 이행 청구 지원	- 안심전세 앱을 통한 비대면 보증 이행 청구 절차 지원

 

 

필수 서류 확인, 기본 중의 기본! 📜

전세 계약은 큰 금액이 오가는 중요한 거래이므로, 관련 서류를 꼼꼼히 확인하는 것이 사기 예방의 첫걸음이자 가장 기본적인 방어책입니다.

등기부등본: 권리관계의 모든 것, 꼼꼼히 들여다봐요.

전세 계약 전 등기부등본(등기사항증명서)을 철저하게 확인하는 것은 사기 예방의 가장 기본이자 핵심입니다.

등기부등본은 부동산의 소유자, 권리관계, 그리고 제3자에 대한 담보 설정 여부 등을 명확히 보여주는 공적 문서입니다.  

 

확인해야 할 주요 내용은 다음과 같습니다 :  

• 소유자 일치 여부:
  계약 상대방이 등기부등본상의 실제 소유자인지 반드시 확인해야 합니다.
  만약 대리인과 계약하는 경우, 대리인의 신분증, 위임장, 인감증명서를 철저히 확인해야 합니다.  
   
• 선순위 채권 확인:
  근저당권, 가압류, 경매 개시 결정 등 주택에 설정된 선순위 채권이 없는지 확인해야 합니다.
  이러한 권리들은 임차인의 보증금 회수에 직접적인 영향을 미칠 수 있으므로, 선순위 채권이 과도하게 설정된 주택은 피하는 것이 좋습니다.  
   
• 소유권 변동 이력:
  최근 소유권 변동이 잦거나, 소유자가 자주 바뀌는 주택은 위험 신호일 수 있습니다.
  
  
• 등기변동사항 알림 서비스 활용:
  등기부등본을 열람할 때 2년 6개월간 등기변동사항을 무료로 알림 받을 수 있는 서비스가 제공됩니다.
  이 서비스를 신청하면 계약 후에도 소유권 변경, 근저당 설정 등 중요한 변동 사항을 실시간으로 확인할 수 있어 보증금을 더욱 안전하게 지킬 수 있습니다.  

등기부등본은 대법원 인터넷등기소를 통해 온라인으로 열람하거나 발급받을 수 있으며, 수수료가 발생합니다 (열람 700원, 발급 1,000원).
또한, 신분증을 지참하고 주민센터를 방문하여 열람할 수도 있습니다.  

건축물대장: 건물의 기본 정보를 확인해요.

건축물대장은 건물의 소유자 정보뿐만 아니라 면적, 주용도, 건물번호 등 건물의 현황 정보를 기재하여 해당 부동산을 분명하게 표시하는 장부 문서입니다.
이 문서를 통해 계약하려는 주택의 실제 이용 상태가 공부(公簿)상의 정보와 일치하는지 확인해야 합니다.
건축물대장은 주민센터에서 무료로 열람할 수 있습니다.  

 

전입세대 열람원: 숨겨진 세입자는 없는지 확인해요.

전입세대 열람원을 통해 해당 주택에 이미 전입신고를 마친 세입자가 있는지 확인할 수 있습니다.
이는 선순위 임차인이 있는지 파악하여 보증금 회수에 영향을 미칠 수 있는 요소를 사전에 점검하는 중요한 과정입니다.
확정일자를 부여받은 임차인은 주민센터를 방문하여 전입세대 열람을 신청할 수 있습니다.  

 

임대인의 신분증 및 진정성 확인:

계약 당사자가 실제 임대인인지 확인하는 것은 매우 중요합니다.  

 

신분증 진위 여부를 민원24(주민등록증) 또는 e-운전면허(운전면허증)를 통해 확인해야 합니다.
만약 임대인이 아닌 대리인과 계약하는 경우, 반드시 대리인의 신분증, 위임장, 인감증명서를 확인하고, 가급적 임대인과 직접 통화하여 계약 내용을 확인하고 녹음이나 자필 서류 등의 증거를 남겨두는 것이 좋습니다.  

 

이러한 서류 확인 절차와 정보 접근성 강화는 임차인이 과거에는 알기 어려웠던 중요한 정보를 얻고, 이를 바탕으로 스스로 위험을 판단하고 예방할 수 있는 능동적인 역할을 수행하도록 돕습니다.
정부가 제공하는 새로운 도구와 제도를 적극적으로 활용하는 것이 안전한 전세 계약의 핵심입니다.

전세 계약, 이제 이렇게 달라져요! 📝

주택임대차보호법 개정, 임차인의 안심 거주 기간 확대! 🛡️

정부는 임대인과 임차인 간의 균형 잡힌 권리 관계를 만들고 전월세 시장의 안정을 도모하기 위해 주택임대차보호법 개정안(임대차 3법)을 추진해 왔으며, 이는 2020년 7월 30일 국회 본회의를 통과했습니다.

이 법안은 임차인의 주거 안정성을 획기적으로 높이는 중요한 변화를 가져왔습니다.

 

 

주요 내용은 다음과 같습니다:

• 계약갱신청구권 도입:
  임차인이 희망하는 경우 1회에 한해 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리가 부여되어, 임차인의 안심 거주 기간이 2년 더 늘어납니다.
  임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인이 계약 갱신을 요구하는 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다 (2020년 12월 10일 이후 최초 체결 또는 갱신된 계약은 6개월 전부터 2개월 전까지).  
   
• 전월세상한제 도입:
  계약 갱신 시 임대료 증액 상한이 5% 범위 내로 제한되어 임차인들이 임대료 급등으로 인한 걱정에서 벗어날 수 있게 되었습니다.
  다만, 지자체가 지역 임대차 시장 여건 등을 고려하여 조례로 달리 정할 수 있습니다.  
   
• 직접 거주 갱신 거절에 대한 손해배상:
  임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했음에도 불구하고, 임차인이 요구한 갱신 기간 동안 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우, 임대인은 갱신 거절로 인해 임차인이 입은 손해를 배상하도록 규정했습니다.
  이는 임대인의 갱신 거절권 남용을 방지하고 임차인의 권리를 보호하기 위한 조치입니다.  
   
• 임차인 정보열람권한 강화:
  임차인이 되려는 자가 임대인에게 선순위 보증금 등 정보 제공에 관한 동의를 요구할 수 있다는 것을 문언상 명확히 하고, 그 경우 임대인이 이에 대해 동의할 것을 의무화했습니다.
  이는 임차인이 계약 전 해당 주택의 권리 관계와 위험성을 더욱 정확하게 파악할 수 있도록 하여, 정보 불균형으로 인한 피해를 줄이는 데 기여합니다.  

이러한 주택임대차보호법 개정은 임대인과 임차인 간의 관계를 보다 균형 잡힌 권리 관계로 재정립하려는 정부의 노력을 보여줍니다.
과거 임대인에게 유리했던 법적 구조를 개선하여 임차인의 주거 안정성을 확보하고, 전세 시장의 불확실성을 줄이는 데 중요한 역할을 할 것으로 기대됩니다.

전월세 신고제 의무화와 확정일자 자동 부여! 🔔

전세 시장의 투명성을 높이고 임차인의 권리를 더욱 확실하게 보호하기 위해 주택 임대차 계약신고제도(통칭 전월세 신고제)가 본격적으로 시행됩니다.

4년간의 계도기간이 종료됨에 따라, 2025년 6월 1일 이후 체결되는 계약부터는 미신고 시 과태료가 부과될 예정입니다.  

 

주요 내용은 다음과 같습니다:

• 신고 의무 대상:
  전국(광역시 및 경기도 외 군 지역 제외)에서 보증금 6천만 원 또는 월차임 30만 원을 초과하는 임대차 계약을 체결한 경우, 임대인과 임차인 모두에게 공동으로 신고 의무가 발생합니다.
  계약 체결일로부터 30일 이내에 신고해야 하며, 계약서 제출 시 임대인 또는 임차인 중 한 명만 신고해도 공동 신고 처리됩니다.  
• 과태료 부과:
  신고 의무를 위반할 경우 2만 원에서 최대 30만 원 이하의 과태료가 부과됩니다 (지연 기간 및 계약 금액에 따라 차등 적용).
  거짓 신고의 경우에는 100만 원의 과태료가 부과됩니다.  
   
• 확정일자 자동 부여:
  임대차 계약을 신고하면 확정일자가 자동으로, 그리고 무료로 부여됩니다 (기존 수수료 600원 면제).
  이는 임차인의 권익 보호를 강화하려는 목적이며, 별도로 확정일자 부여 신청을 할 필요가 없어 임차인의 편의성이 대폭 높아졌습니다.
  온라인 신고는 24시간 가능하여 평일에 시간을 내기 어려운 임차인에게 큰 도움이 될 것입니다.  

이 제도는 전세 시장의 거래 정보를 투명하게 공개하여 시세 정보를 명확히 하고, 임차인이 정확한 정보를 바탕으로 계약할 수 있도록 돕습니다.
또한, 확정일자 자동 부여는 임차인이 보증금을 보호받기 위한 필수적인 절차를 간소화하여, 제도의 안정적인 정착과 함께 임차인의 권리 보호를 더욱 강화할 것입니다.  

 

신탁부동산 사기, 이제는 막을 수 있어요! 🏛️

신탁부동산을 이용한 전세사기는 임차인에게 큰 피해를 입히는 주요 사기 유형 중 하나로, 전체 전세사기 피해 유형 중 두 번째로 많은 비중을 차지하고 있습니다.
이는 임대 권한이 없는 위탁자(원소유자)와 임대차 계약을 체결하여 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 잇따랐기 때문입니다.  

 

이러한 신탁사기를 방지하기 위해 대법원은 새로운 등기 제도를 마련했습니다 :  

• 주의사항 등기 제도 도입:
  2024년 12월 21일부터 신탁재산 거래에 관한 주의사항 등기 제도가 시행되었습니다.
  등기관이 신탁등기 시 직권으로 해당 부동산에 대한 주의사항을 등기하여, 임대차 계약 시 신탁원부를 반드시 확인하도록 경고합니다.
  이는 임대차 계약의 유효성을 검증하고 법적 분쟁을 줄이는 데 기여합니다.  
   
• 신탁원부 확인 의무 강화:
  신탁원부에는 위탁자, 수탁자, 수익자 및 신탁 재산의 관리·처분에 관한 사항이 기록됩니다.
  주의사항 등기를 통해 계약 당사자들이 신탁원부를 확인하지 않고 계약을 체결하는 위험을 방지하고, 보증금을 돌려받지 못하는 위험을 줄입니다.  
   
• 기존 신탁등기에 대한 적용:
  2024년 12월 21일 이전에 마쳐진 약 147만 건의 신탁등기에 대해서도 직권으로 주의사항 등기가 완료될 예정이어서, 과거에 체결된 계약에서도 동일한 보호가 적용됩니다.  
   
• 신탁원부 열람 서비스 제공:
  2025년 1월 31일부터 인터넷등기소에서 신탁원부를 열람할 수 있는 서비스가 제공됩니다.
  이는 접근성을 높여 계약 당사자들이 신탁원부를 쉽게 확인할 수 있도록 돕습니다.  

임대차 계약을 체결할 때는 반드시 등기사항증명서와 신탁원부를 모두 확인해야 합니다.
특히, 위탁자가 적법한 권한을 가지고 있는지 신탁원부의 조항을 세밀하게 검토해야 합니다.
인터넷등기소에서 신탁번호나 부동산 주소를 통해 쉽게 접근할 수 있으므로, 계약 전 반드시 활용하는 것이 중요합니다.
필요한 경우 전문가의 도움을 받는 것도 현명한 방법입니다.
이러한 제도 개선은 신탁이라는 복잡한 법적 구조를 악용한 사기 수법에 대한 맞춤형 방어막을 구축하여, 임차인이 더욱 안전하게 거래할 수 있는 환경을 조성합니다.  

 

계약 후에도 안심할 수 있도록, 든든한 보호막! 🤝

전세 계약을 무사히 마쳤다고 해서 모든 과정이 끝난 것은 아닙니다.
소중한 전세 보증금을 안전하게 지키기 위해서는 계약 후에도 반드시 해야 할 중요한 절차들이 있습니다.

전입신고와 확정일자, 놓치지 마세요! 🔑

전입신고와 확정일자는 임차인의 보증금을 보호하기 위한 가장 기본적인 법적 안전장치입니다.
이 두 가지 절차를 통해 임차인은 대항력과 우선변제권이라는 강력한 권리를 확보하게 됩니다.

• 대항력:
  전입신고는 「주민등록법」에 따른 의무사항으로, 거주지를 옮긴 것을 행정기관에 정식으로 알리는 것입니다.
  전입신고를 하게 되면 임차인은 새로운 집주인에게 임차권을 주장할 수 있는 대항력이 생깁니다.
  예를 들어, 임대인이 집을 팔고 새로운 임대인이 나타나더라도 임차인을 바로 내쫓을 수 없게 됩니다.
  대항력은 전입신고를 한   다음 날 0시부터 효력이 발생하므로, 계약 당일 또는 잔금 지급일에 즉시 전입신고를 마치는 것이 중요합니다.  
  
• 우선변제권:
  확정일자는 임대차 계약에 대해 증거력을 가지는 법률상의 날짜를 뜻합니다.
  확정일자를 받으면 추후 집이 경매로 넘어갔을 때, 후순위 채권자보다 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 우선변제권이 생깁니다.
  우선변제권은 전입신고를 통해 대항력을 갖춘 후에야 정상적으로 행사할 수 있으므로,   전입신고와 확정일자는 반드시 동시에 완료해야 합니다.  

신청 방법은 다음과 같습니다 :  

• 전입신고:
  신분증을 지참하고 새로운 거주지의 주민센터를 방문하거나, 정부24 웹사이트를 통해 온라인으로 신청할 수 있습니다.
  입주한 날로부터 14일 이내에 신고해야 하며, 신고하지 않을 경우 과태료가 부과될 수 있습니다.  
   
• 확정일자:
  신분증과 부동산 계약서 원본을 들고 주민센터를 방문하거나, 대법원 인터넷등기소를 통해 온라인으로 신청하고 수수료를 납부할 수 있습니다.  

주의할 점은 대항력 발생 시점(전입신고 다음 날 0시)과 근저당권 효력 발생 시점 사이의 시차를 악용하여, 대항력 발생 전에 임차인 몰래 대출을 받는 사례가 있을 수 있다는 것입니다.
따라서 잔금 지급 직전 등기부등본을 다시 한번 확인하는 것이 안전합니다.  

 

전세보증보험, 선택이 아닌 필수! 🛡️

전세 계약 시 반드시 고려해야 할 또 하나의 강력한 안전장치는 '전세보증보험'입니다.

이는 임대인이 계약 종료 후 보증금을 반환하지 못할 경우, 보증기관이 대신 세입자에게 보증금을 지급하도록 하는 제도입니다.

전세사기를 예방하고 소중한 보증금을 지키기 위해서는 통상적으로 이 보험에 가입하는 것이 강력히 권장됩니다.  

 

전세보증보험은 주로 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 세 곳의 기관을 통해 가입할 수 있습니다.  

 

가입 조건은 다음과 같습니다 :  

• 1년 이상의 전세 계약이어야 합니다.
  
  
• 계약 기간의 1/2이 경과하기 이전에 신청해야 합니다.
  
  
• 전입신고와 확정일자를 받아놓은 상태여야 합니다.
  
  
• 압류, 가압류, 가처분 등 소유권 제한이 없어야 합니다.
  
  
• 공인중개사가 중개한 계약이어야 합니다.
  
  
• 임대차보증금은 수도권 7억 원 이하, 지방 5억 원 이하 주택에 적용됩니다.  

보증료는 보증금의 0.15%에서 0.3% 수준이며, 이는 임차인이 부담합니다.
특히, 2018년 2월 이후 세입자의 권리 보호를 위해 집주인의 동의 의무가 폐지되어 전세보증보험 가입을 위해 집주인의 동의는 필요하지 않습니다.
다만, 보험에 가입한 사실은 집주인에게 통보해야 하며, 계약서에 채권양도금지 특약이 포함되지 않도록 주의해야 합니다.  

 

신청은 취급 은행을 통해 가능하며, HUG의 경우 '안심전세 앱'을 통해서도 보증 이행 청구 절차를 진행할 수 있습니다.

필요한 서류로는 임대차계약서 사본, 부동산등기사항증명서, 주민등록등본, 임대차사실확인서 및 전입세대열람원, 신분증 사본 등이 있습니다.  

 

보증료 지원사업: 부담을 덜어드려요!

고금리로 인해 전세보증보험료가 부담될 수 있는 젊은 세대들이 보증보험 가입을 망설이다 전세사기 피해를 입는 것을 방지하기 위해, 정부와 지자체는 전세보증금 반환보증 보험료 지원사업을 시행하고 있습니다.

이는 피해 구제에서 예방으로의 전환을 가속화하는 중요한 정책입니다.  

 

지원 대상은 다음과 같습니다 :  

• 임차보증금 3억 원 이하의 무주택 임차인.
  
  
• 연 소득 기준:
  • 청년: 만 18세~39세(지역별로 상이할 수 있음)로 연 소득 5천만 원 이하.
    
    
  • 청년 외: 연 소득 6천만 원 이하(기혼자는 부부 합산).
    
    
  • 신혼부부: 혼인신고일 7년 이내(연령 무관)로 부부 합산 연 소득 7천5백만 원 이하.
• 신청일 기준 HUG, HF, SGI의 전세보증금 반환보증에 가입하여 보증료 납부를 완료한 자.

지원 내용은 다음과 같습니다 :  

• 최대 30만 원까지 보증료를 지원하며, 일부 지자체는 2025년 3월 31일 이후 가입자부터 최대 40만 원까지 지원 한도를 늘렸습니다.  
   
• 청년 및 신혼부부는 기 납부한 보증료의 100%를, 청년 외 임차인은 90%를 지원받을 수 있습니다.  
   
• 지원금은 신청인이 기 납부한 보증료를 신청인 본인 계좌로 환급하는 방식으로 지급됩니다.  

신청 제외 대상으로는 주택 소유자(배우자 포함), 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 등록 임대사업자의 임대주택에 거주하는 임차인, 임차인이 법인인 경우, 그리고 해당 지자체 보증료 지원사업 기수혜자(동일 자치구 내 이전 시 2년간 제한) 등이 있습니다.  

 

신청은 온라인(경기민원24, 정부24 등) 또는 거주지 관할 시·군·구청에 방문하여 할 수 있으며, 예산 소진 시까지 선착순으로 지원되므로 서류를 준비하여 서둘러 신청하는 것이 좋습니다.

이러한 지원 사업은 보증보험 가입의 문턱을 낮춰, 특히 경제적으로 취약한 청년층과 신혼부부가 사전에 보증금을 보호할 수 있도록 돕는 중요한 역할을 합니다.  

 

전세사기, 유형별 맞춤 대응 전략 🎯

전세사기는 그 수법이 날로 지능화되고 다양해지고 있습니다.

주요 사기 유형을 파악하고 이에 맞는 맞춤형 대응 전략을 세우는 것이 중요합니다.

정부는 이러한 사기 수법의 진화에 맞춰 법적, 제도적 방어막을 구축하고 있습니다.

깡통전세 (무자본 갭투자) 주의보! 🚨

'깡통전세'는 적은 자본으로 여러 주택을 매입한 후, 세입자들의 전세 보증금으로 주택 매매 대금을 돌려막는 사기 유형입니다.

이러한 거래는 통상 자산 가치보다 높은 전세금이 설정되는 경우가 많아, 임대인이 보증금을 반환하지 못할 경우 임차인이 보증금을 회수하기 매우 어렵게 됩니다.  

 

정부는 이러한 무자본 갭투자를 근본적으로 차단하기 위한 강력한 주택담보대출 규제 강화 방안을 2025년 6월 28일부터 시행합니다.  

• 갭투자 전면 금지:
  수도권과 규제지역에서 주택을 구매할 때 주택담보대출 한도가 6억 원으로 제한됩니다.
  중도금 대출은 포함되지 않지만, 잔금 대출로 전환될 때 6억 원의 한도가 적용됩니다.  
   
• 6개월 이내 전입 의무화:
  수도권 및 규제지역에서 주택담보대출을 받은 경우, 6개월 이내 전입이 의무화됩니다.
  이는 실거주 목적을 제외한 갭투자를 사실상 전면 차단하기 위함이며, 6개월 이내 전입하지 않으면 대출 회수 조치가 진행될 수 있습니다.  
   
• 다주택자 대출 제한 강화:
  수도권 및 규제지역 내 2주택 이상 보유자가 추가 주택을 구입하거나, 1주택자가 기존 주택을 처분하지 않고 추가로 집을 살 경우 주택담보대출이 금지됩니다.  
   
• 전세대출 규제 강화:
  수도권 및 규제지역 내 소유권 이전 조건부 전세대출이 금지됩니다.
  이는 주택 매수자 또는 수분양자가 전세 보증금으로 매매 대금이나 분양 잔금을 활용하는 갭투자를 막기 위한 조치입니다.
  또한, 2025년 7월 21일부터 수도권 및 규제지역 내 전세대출 보증비율도 90%에서 80%로 줄어들어 금융회사의 전세대출 심사 강화가 유도됩니다.  
  
• 정책대출 한도 축소:
  디딤돌 및 버팀목 대출 등 정책대출의 공급 계획이 당초 연간 목표보다 25% 줄어들어 대출 문턱이 더 까다로워질 전망입니다.
  일반 디딤돌대출 한도는 2억 5천만 원에서 2억 원으로, 생애최초 디딤돌대출과 청년 버팀목대출은 3억 원에서 2억 4천만 원으로 줄어듭니다.
  신혼부부 디딤돌대출과 신생아 특례 디딤돌 대출 한도 역시 각각 4억 원, 5억 원에서 3억 2천만 원, 4억 원으로 축소됩니다.  

이러한 규제들은 깡통전세와 같은 시장 교란 행위를 근본적으로 차단하여 전세 시장의 건전성을 확보하려는 정부의 의지를 보여줍니다.

임차인 역시 안심전세 앱을 통해 전세가율을 확인하고, 시세 대비 현저히 싼 매물은 주의하는 것이 필요합니다.  

 

대리인 계약, 반드시 본인과 확인하세요! 👤

대리인을 통한 계약은 전세사기의 주요 위험 요소 중 하나입니다.

사기범이 임대인을 사칭하거나, 임대인으로부터 정당한 위임을 받지 않은 상태에서 계약을 진행하여 보증금을 가로채는 경우가 많기 때문입니다.  

 

임차인은 대리인과 계약할 때 반드시 다음 사항을 확인해야 합니다 :  

• 대리인의 신분증, 위임장, 인감증명서를 철저히 확인해야 합니다.
  위임장에는 위임하는 내용과 범위가 명확하게 기재되어 있어야 하며, 인감증명서의 인감과 위임장에 날인된 인감이 일치하는지 확인해야 합니다.
  
  
• 권리관계가 불명확하거나 의심스러운 부분이 있다면, 계약 체결을 재고해야 합니다.  
   
• 임대인이 여러 명(공동 소유)인 경우, 모든 임대인의 동의를 구하는 것이 기본 원칙입니다.  
   
• 가장 안전한 방법은 임대인 본인과 직접 만나 계약을 진행하고, 잔금은 반드시 임대인 명의의 계좌로 이체하여 증빙을 남기는 것입니다.
  부득이하게 대리인과 계약해야 한다면, 임대인과 직접 통화하여 계약 내용을 확인하고 녹음이나 자필 서류 등 증거를 남겨두는 것이 좋습니다.  
   

신탁부동산 계약, 신탁원부 확인은 필수! 📄

앞서 언급했듯이, 신탁부동산을 이용한 사기는 전세사기 유형 중 두 번째로 흔한 형태입니다.
이는 부동산의 소유권이 신탁회사(수탁자)에 있지만, 위탁자(원소유자)가 임대 권한 없이 임대차 계약을 체결하여 발생하는 문제입니다.  

 

신탁부동산과 계약할 때는 다음 사항을 반드시 확인해야 합니다 :  

• 등기사항증명서와 함께 신탁원부를 반드시 확인해야 합니다.
  등기사항증명서에는 신탁등기가 되어 있다는 사실만 표시되므로, 실제 임대 권한은 신탁원부에 명시된 내용을 통해 파악해야 합니다.  
   
• 신탁원부에는 위탁자, 수탁자, 수익자 및 신탁 재산의 관리·처분에 관한 사항이 상세히 기록되어 있습니다.
  이를 통해   위탁자가 적법한 임대 권한을 가지고 있는지 세밀하게 검토해야 합니다.  
   
• 2025년 1월 31일부터 인터넷등기소에서 신탁원부를 열람할 수 있는 서비스가 제공되므로, 계약 전 반드시 이를 활용하여 신탁원부를 쉽게 확인해야 합니다.  
   
• 신탁부동산 계약은 일반 계약보다 복잡하므로, 불확실한 경우 전문가(변호사, 공인중개사)의 도움을 받는 것이 안전합니다.  

정부는 이러한 특정 사기 유형에 대한 맞춤형 법적 방어막을 구축하여, 사기 수법의 진화에 효과적으로 대응하고 있습니다.

이러한 정보들을 숙지하고 적극적으로 활용하는 것이 임차인 스스로를 보호하는 가장 확실한 방법입니다.

 

만약 피해를 입었다면, 주저하지 말고 도움을 요청하세요! 🆘

아무리 철저하게 준비하고 조심하더라도, 안타깝게도 전세사기 피해를 입는 경우가 발생할 수 있습니다.

이러한 상황에 대비하여 정부는 피해자들을 위한 든든한 지원 체계를 마련하고 있습니다.

전세사기 피해자 지원 특별법 연장 및 구제 강화

정부는 전세사기 피해자들을 지원하기 위한 '전세사기 특별법'의 효력을 2027년 5월 말까지 2년 연장했습니다.

이 법은 피해자 구제를 위한 기준과 절차를 규정하며, 피해자로 인정받은 사람들에게 다양한 지원을 제공합니다.

비록 사후 약방문이라는 지적도 있지만 , 피해를 입은 임차인들이 절망에 빠지지 않도록 최소한의 사회적 안전망을 제공하는 중요한 역할을 합니다.  

 

원스톱 서비스: HUG 전세피해 지원센터 📞

전세사기 피해를 입었을 경우, 여러 기관을 방문하며 복잡한 절차를 거쳐야 하는 어려움을 덜기 위해 주택도시보증공사(HUG) 내에 '전세피해 지원센터'가 설치되어 원스톱 서비스를 제공하고 있습니다.

이 센터는 법률, 금융, 긴급 거처 제공 등 피해자에게 필요한 통합적인 지원을 한 곳에서 받을 수 있도록 돕습니다.  

 

주요 지원 내용은 다음과 같습니다 :  

• 보증금 미반환 피해 지원:
  저리 긴급 자금 대출, 전세보증금 반환보증 가입 지원 등을 통해 피해 임차인의 경제적 어려움을 덜어줍니다.
  
  
• 긴급 거처 제공:
  HUG 강제관리 주택 등을 임시 거처로 제공하여 주거 불안정을 해소합니다.
  
  
• 법률 및 심리 상담:
  법률 전문가의 상담을 통해 피해 구제 절차를 안내하고, 심리 상담을 통해 피해로 인한 정신적 고통을 치유할 수 있도록 돕습니다.

피해를 입었다면 주저하지 말고 HUG 전세피해 지원센터에 도움을 요청하는 것이 중요합니다.

피해 예방 교육 및 캠페인 확대

정부와 민간 부문은 전세사기에 대한 사회적 인식을 높이고, 이를 예방하기 위한 교육과 캠페인의 필요성을 강조하고 있습니다.
이러한 캠페인은 전세사기의 위험 요소와 대처 방법에 대한 일반 대중의 이해를 증진시키고, 세입자들이 계약 전 반드시 확인해야 할 사항들을 주지시켜 피해를 예방하기 위한 체계를 마련하는 데 중점을 둡니다.  

 

전세사기를 사회적 재난으로 인식하고, 관련 법안과 정책들이 전세사기를 예방하는 방향으로 강화되어야 한다는 사회적 합의가 이루어진다면, 장기적으로는 더 이상 전세사기로 인한 피해자가 발생하지 않도록 만드는 법적 및 사회적 기반이 마련될 수 있을 것입니다.
이러한 사회적 안전망 구축과 지속적인 인식 개선 노력은 법적, 제도적 장치와 더불어 전세 시장의 투명성을 높이는 데 필수적인 요소입니다.  

 

마무리하며: 2025년, 더 안전한 전세 시장을 향하여 🚀

2025년은 전세 시장에 있어 중요한 전환점이 될 것입니다.
임차인의 정보 접근성을 획기적으로 개선하고, 특정 사기 유형에 대한 맞춤형 방어막을 구축하며, 보증금 보호를 위한 제도적 지원을 강화하는 등 정부의 다각적인 노력이 결실을 맺고 있습니다.

 

안심전세 앱을 통한 임대인 정보 사전 조회, 전월세 신고제 의무화와 확정일자 자동 부여, 신탁부동산 거래 시 주의사항 등기 제도 도입, 그리고 갭투자를 차단하기 위한 대출 규제 강화 등은 임차인이 더욱 안전하게 전세 계약을 맺을 수 있는 환경을 조성할 것입니다.

 

하지만 이러한 제도적 변화만큼이나 중요한 것은 임차인 스스로의 적극적인 관심과 노력이 중요합니다.

제공되는 정보를 꼼꼼히 확인하고, 새로운 제도를 활용하며, 의심스러운 부분이 있다면 주저하지 말고 전문가의 도움을 요청하는 것이 소중한 보증금을 지키는 가장 확실한 방법입니다.

 

정부는 전세사기를 사회적 재난으로 인식하고, 피해 구제는 물론 사전 예방에 역량을 집중하며 시장의 투명성을 높이기 위해 지속적으로 노력할 것입니다.

2025년, 이러한 변화의 시작이 우리 모두에게 더 안전하고 신뢰할 수 있는 전세 시장을 열어주기를 기대합니다.