부동산 양극화 해법: 지방 주택을 '연금'으로 바꾸는 스마트 전략 3가지

I. 🚨 서론: 지방 주택, '애물단지'에서 '노후 자산'으로 변신하는 기회 (2025년 진단)

1. 2025년 하반기, 심화되는 부동산 양극화 현상 진단

2025년 10월 현재, 한국의 주택 시장은 지역별, 유형별 양극화가 더욱 두드러지게 나타나고 있습니다.

주택 시장의 전반적인 움직임은 수도권의 가격 상승 추이가 전국 주택 가격을 견인하는 구조로 평가됩니다.

즉, 서울 및 수도권의 일부 지역에서는 가격이 오르는 반면, 지방 주택 시장은 가격이 하락하거나 정체되는 현상이 심화되고 있습니다.

이러한 양극화 현상은 단순히 지역 간 격차를 넘어, 노후 자산 관리의 심각한 위험 요소로 작용하고 있습니다.

특히 지방 주택을 보유한 분들은 높은 자산 비중에도 불구하고 현금 흐름 확보가 어려워지는 '유동성 절벽' 문제에 직면하고 있습니다.

우리나라 국민순자산 중 부동산 자산 비중은 약 74.6%에 달하며, 이 중 주거용 자산이 약 30.6%를 차지할 정도로 주택은 국민의 삶과 노후 생활에 절대적인 영향을 미치는 핵심 자산입니다.

2025년 주택시장 전망.pdf

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따라서 지방 주택을 단순히 방치하거나 낮은 가격에 처분하는 대신, 안정적인 노후 연금으로 전환하는 능동적인 전략이 절실한 시점입니다.

가. 양극화의 확장과 거시 경제 변수

양극화의 흐름은 수도권 내부에서도 명확하게 관찰됩니다.

2024년 4월부터 집값이 가장 먼저 오르기 시작했던 강남구와 용산구는 2024년 12월 기준 전 고점을 돌파한 반면, 상대적으로 늦게 상승세가 나타난 노원구와 도봉구는 전 고점 대비 각각 17.2%, 19% 낮은 수준을 보였습니다.

“2025년 집값 하락 전망 우세… 지역별 양극화 심화”

 

이러한 현상은 부동산 시장이 정책과 거시경제 변수에 민감하게 반응하고 있음을 보여줍니다.

현재 주택시장의 큰 변수로는 정부의 가계부채 관리 정책과 기준금리 인하 시점이 꼽힙니다.

장기간 지속된 고금리 기조는 건설 공사비와 인건비 상승을 초래했으며, 이는 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 부실 문제로 연결되어 궁극적으로 주택 공급 불안정을 가중시키는 요인이 되었습니다.

이러한 불안정한 시장 환경 속에서, 지방 주택 보유자들은 자신의 자산을 국가 정책 및 미래 수요에 맞춰 재정비하는 스마트한 접근이 필요합니다.

2. 보고서의 목적: 지방 자산의 가치를 재평가하는 스마트 전략 3가지

다가오는 고령화 사회에서 주택 규모를 축소(다운사이징)하려는 경향이 커지고, 주택 구매력은 전반적으로 저하될 것으로 예상됩니다.

초고령사회에 대비한 고령자 주거정책방향.pdf

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이러한 시장의 변화는 지방 주택에 대한 새로운 활용 방안을 모색하도록 요구합니다.

본 보고서는 2025년 하반기의 정책 변화와 시장 동향을 반영하여, 지방 주택을 안정적인 노후 소득원으로 전환할 수 있는 구체적이고 실현 가능한 세 가지 스마트 전략을 제시합니다.

이 전략들은 단순 매각이 어려운 지방 부동산에 유동성을 부여하고, 노후 포트폴리오의 안정성을 극대화하는 것을 목표로 합니다.

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II. 🔑 해법 1: 국가 보증을 활용한 '혁신된 주택연금' 전략 💰

주택연금(역모기지)은 노년층의 주거 안정과 평생 소득 보장을 동시에 지원하는 국가 정책 금융 상품입니다.

2025년 이후의 정책 개편은 지방 주택 보유자들에게 주택연금 활용의 문턱을 크게 낮춰주었습니다.

1. 더 많은 기회! 주택연금 가입 기준의 획기적 완화 (2025년 업데이트)

가장 주목해야 할 변화는 주택연금 가입 요건인 주택 가격 상한이 획기적으로 확대되었다는 점입니다. 이전에는 공시가격 9억 원 이하였던 가입 상한이 이제 12억 원으로 상향 조정되었습니다.

10월 중 주택연금 가입대상이 확대됩니다!

 

이 변화는 약 14만 가구에 추가로 주택연금 가입 기회를 제공하여, 노후 주거 및 소득 안정의 기회를 넓혀주었습니다.

특히 지방 거주자에게는 더욱 큰 의미를 가집니다. 기존 9억 원 기준에서는 지방의 핵심 대도시나 주요 혁신도시에 위치한 비교적 가치가 높은 주택들이 가입 대상에서 제외되는 경우가 많았습니다.

12억 원 상한 확대는 이처럼 지방 핵심 자산을 국가 보증 아래 '연금'으로 전환할 수 있는 유효한 경로를 공식적으로 열어준 것입니다.

이는 지방 부동산의 활용 가치를 국가가 재평가하고 유동성을 부여하는 정책적 배려로 해석할 수 있습니다.

2. 월 지급금 극대화를 위한 '하이브리드 연금' 설계

주택연금의 최대 장점은 평생 또는 일정 기간 동안 안정적인 월 지급금을 국가 보증으로 받을 수 있다는 점입니다.

하지만 주택을 담보로 제공했기 때문에 임대 등 다른 수익 활동이 어렵다는 단점이 있었습니다.

최근의 제도 논의와 개선 방향은 이러한 제약을 해소하고 있습니다.

가. 신탁 방식 활용을 통한 '집 전부 임대'

주택연금 가입 시 주택금융공사에 주택을 신탁하는 신탁 방식을 이용하면, 담보 주택 전부를 임대하여 추가적인 임대 소득을 창출할 수 있습니다.

 

특히, 일반적인 주택연금 방식으로는 어려운 보증금이 있는 전부 임대도 신탁 방식을 통해서는 가능하다는 점에 주목해야 합니다.

이는 '집에서 살면서 연금 받고, 임대 소득까지'라는 3중 현금 흐름 구조를 가능하게 합니다.

만약 지방에 주택을 보유한 분이 수도권 자녀 집 근처로 주소를 이전하거나 요양원 입소 등으로 인해 이사를 해야 하는 경우에도 기존 지방 주택을 신탁 연금에 가입시킨 후 전부 임대하여 노후 소득을 극대화할 수 있습니다.

나. 미래 정책을 통한 유연성 확보

국회입법조사처의 보고서에 따르면, 주택연금의 노후소득보장 역할을 강화하기 위해 주택 임대소득을 통한 보증채무 이행 방식의 다양화를 고려할 필요가 있다는 제언이 있었습니다.

주택연금의 노후소득보장 역할 강화를 위한 제언 | 국내연구자료 | KDI 경제교육·정보센터

 

이는 월 지급금 외에 발생하는 임대 소득을 보증 채무 이행에 활용할 수 있도록 함으로써, 현금 흐름의 안정성을 극대화하고 제도적 유연성을 확보하려는 노력입니다.

또한, 제도의 지속성을 높이기 위해 주택 가격 변동을 반영한 월수령액 옵션 부여 등 제도 개선 방안도 논의되고 있어, 향후 지방 주택 가격이 상승할 경우 연금 수령액도 유연하게 증가할 수 있는 잠재적 기회를 제공하고 있습니다.

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III. 🏠 해법 2: '공간 가치' 재창조를 통한 적극적 현금 흐름 확보 전략 🏞️

두 번째 전략은 지방 부동산을 단순한 거주 목적의 자산이 아닌, 서비스와 경험을 판매하는 수익성 자산으로 변모시키는 능동적인 접근 방식입니다.

이는 2025년 정부가 지방 소멸 위기에 대응하여 강력하게 추진하는 지역 활성화 및 워케이션(Work+Vacation) 정책과 직접적으로 연결됩니다.

1. 농촌 워케이션 및 공유 주택으로의 전환

가. 정책 지원을 통한 수요 창출: 농촌 워케이션의 확대

정부는 2025년 9월부터 전국 단위로 '농촌 워케이션' 사업을 확대 추진하며, 도시민의 장기 체류 수요를 농촌으로 유인하고 있습니다.

워케이션은 휴가지에서 원격근무를 하며 퇴근 후 관광과 휴식을 즐기는 새로운 근무 형태로, 기존 단순 관광객보다 장기 숙박 가능성이 높아 지방 주택 소유주에게 안정적인 매출을 기대하게 합니다.

농식품부는 농촌 워케이션을 통해 농촌을 도시민의 '삶터, 일터, 쉼터'로서의 가치를 동시에 체험할 수 있는 공간으로 만들고, 이를 통해 농촌 관계인구를 확대하고 지역 경제를 활성화하는 것을 목표로 합니다.

 

나. 유휴 주택의 수익 모델 다각화

지방의 빈 방이나 유휴 주택은 에어비앤비 같은 숙박 플랫폼이나, 스페이스클라우드 같은 공간 대여 플랫폼을 활용하여 단기 혹은 장기 임대 수익을 창출할 수 있습니다.

공간 임대로 돈 버는 방법~진화하는 부동산

 

특히, 인구 고령화에 따라 은퇴 후 전원 지역 거주 수요가 증가하고 있으며, 이러한 수요에 맞춰 고령자 맞춤형 주택 개량 및 공간을 제공하는 것도 중요한 수익 모델이 될 수 있습니다.

이는 지방 소멸 위기 극복을 위해 추진되는 빈집 등 생활 인프라 정비 정책과 연계하여, 리모델링 및 재정비 지원을 받을 기회로 활용될 수 있습니다.

인구감소지역, 소멸 위기 극복하고대한민국 새로운 활력으로.pdf

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2. 세금 혜택을 활용한 수익 극대화: 농어촌 민박 사업자

지방 주택을 운영 수익형 '연금'으로 전환할 때, 세금 혜택을 활용하는 것은 수익률을 극대화하는 핵심 전략입니다.

가. 연 3천만 원 소득세 비과세의 강력한 인센티브

농어민이 농어촌민박 사업을 부업으로 운영하는 경우, 연 3천만 원 범위 내에서 소득세가 비과세되는 강력한 세제 혜택이 적용됩니다.

이 연 3천만 원(월 약 250만 원)은 세금을 고려하지 않은 순수익 기반의 강력한 노후 소득원이 됩니다.

이는 주택연금만으로는 부족할 수 있는 월 현금 흐름을 보완하는 이중 연금 구조를 구축하는 데 매우 유리합니다.

이러한 운영 방식은 지방 부동산의 낮은 자산 가치 평가를 운영 수익으로 상쇄하여 총 노후 자산 가치를 높이는 결과를 가져옵니다.

나. 규제 완화의 정책적 흐름 선점

현재 농촌 공간 계획 및 농촌특화지구 지정 등의 정책이 논의되면서, 농촌의 무분별한 난개발을 방지하면서도 워케이션 시설 등의 인허가에 대한 토지이용규제를 유연하게 적용하려는 정책적 노력이 진행되고 있습니다.

농촌공간 재구조화 및 재생 기본계획 수립 지침(최종).pdf

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이는 지방 주택을 수익형 시설로 개조하려는 소유주에게 초기 진입 장벽과 인허가 부담을 줄여줄 가능성이 높습니다.

다만, 단순히 주택을 매입하여 장기 임대만 하는 매입형 민간임대주택의 경우, 현재 양도세 중과 배제나 법인세 추가 과세 배제 등 세제 혜택이 주어지지 않으므로, 적극적으로 직접 운영(민박, 워케이션)을 통해 현금 흐름을 창출하는 형태가 수익 측면에서 훨씬 유리하다는 점을 명확히 인지해야 합니다.

등록혜택 안내 < 임대사업자 안내 < 렌트홈

 

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IV. 📈 해법 3: 미래 금융을 통한 '자산 유동화' 전략 (부동산 STO) ⛓️

세 번째 전략은 전통적인 매매나 주택연금의 기준에 맞지 않는, 유동성이 극히 낮은 지방 부동산 자산을 첨단 금융 기법을 활용하여 연금화하는 방식입니다.

1. 지방 부동산의 유동성을 부여하는 열쇠: 부동산 조각 투자(STO)

부동산 조각 투자(Security Token Offering)는 하나의 부동산 자산에 대한 지분을 여러 투자자가 나누어 갖는 것을 의미합니다.

이 방식은 대규모 매매가 어려운 비유동성 자산을 소액 단위로 쪼개어 금융 상품처럼 거래할 수 있게 만듭니다.

가. STO의 유동화 메커니즘

국내 부동산 STO 플랫폼은 신탁사가 발행한 부동산 유동화 수익증권을 일반 투자자에게 발행 및 유통하는 서비스를 제공합니다.

230510 STO 부동산 (키움증권)1_AIDE230904.pdf

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이는 지방에 위치한 주택, 농지, 또는 특정 목적의 시설 등 매매 시장에서 거래가 거의 이루어지지 않는 초저 유동성 자산을 신탁을 통해 금융 자산으로 전환하는 과정을 의미합니다.

이러한 STO 방식은 주택연금의 가입 상한(12억 원)을 초과하는 지방의 초고가 자산이나, 혹은 지극히 외진 곳에 있어 임대나 민박 운영조차 어려운 극단적인 비유동성 자산의 경우, 유일하게 자산을 현금화할 수 있는 '마지막 보루'가 될 수 있습니다. STO를 통해 자산의 잠재적 가치(예: 향후 지역 개발 가능성, 특정 niche 시장의 수요)를 금융적으로 선반영하여 현재의 유동성을 확보할 수 있습니다.

2. STO를 통한 연금 효과 및 2025년 하반기 전망

가. 투자 수익의 연금 전환

부동산 STO 투자 수익은 크게 자산 가치 상승에 따른 시세 차익과 부동산 운용(임대료, 시설 이용료 등)에 따른 배당 수익으로 나뉩니다.

지방 주택을 STO 상품으로 전환할 경우, 해당 주택을 워케이션 시설이나 특정 테마의 숙박 시설로 운영하고, 거기서 발생하는 안정적인 운영 수익을 투자자들에게 배당 형태로 지급함으로써, 원 소유주(자산을 신탁한 사람)에게 간접적인 연금 효과를 제공할 수 있습니다.

나. 제도화 단계의 기회 선점

2025년 하반기는 부동산 STO가 금융위원회 등을 통해 제도권 내에서 자리 잡고 시장이 본격적으로 조성되는 시기로 평가됩니다.

이러한 제도화 과정은 지방 부동산을 전문적으로 다루고 유동성을 공급하는 특화된 STO 플랫폼이 등장할 수 있는 기회를 열어줍니다.

지방 주택 소유자는 이러한 신규 플랫폼을 선점하여 자산 처분 옵션을 극단적으로 다양화할 수 있습니다.

다. 주요 과제 및 리스크 관리

지방 부동산을 STO 상품으로 전환할 때 가장 중요한 과제는 자산의 정확한 가치 평가입니다.

거래가 활발하지 않은 지방 자산의 가치를 어떻게 객관적으로 책정하고, 투자자들에게 낮은 유동성 리스크가 전가되지 않도록 상품을 안정적으로 설계하는 것이 플랫폼과 소유주 모두에게 중요합니다.

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V. 📝 결론: 노후 설계 포트폴리오의 완성 및 종합 분석

지방 주택을 노후 연금으로 전환하는 것은 단순한 재테크를 넘어, 고령화 시대에 필수적인 주거 안정성과 소득 안정성을 동시에 확보하는 전략적 선택입니다.

2025년 하반기의 정책 환경 변화는 이러한 전환을 위한 유리한 조건을 제공하고 있습니다.

1. 지방 주택 '연금화' 성공을 위한 3대 원칙

지방 주택 자산을 성공적인 노후 소득원으로 만들기 위해서는 세 가지 핵심 원칙을 기준으로 포트폴리오를 구성해야 합니다.

1. 정책 연계 극대화:
   주택연금 가입 상한 12억 원 확대와 농어촌 민박 소득세 비과세 3천만 원 등 정부가 제공하는 가장 강력한 인센티브를 최우선으로 활용해야 합니다.
   
   
2. 능동적인 현금 흐름 창출:
   지방 주택은 단순히 보유하는 것만으로는 가치가 상승하기 어렵습니다.
   워케이션, 민박, 공유 주택 등 적극적인 운영을 통해 공간의 가치를 높여야 수익률이 극대화됩니다.
   
   
3. 자산 포트폴리오의 분산:
   주택연금(안정성) + 공간 운영 수익(수익성) + STO(유동성)를 조합하는 다각화된 포트폴리오를 구성하여, 특정 시장 리스크(예: 지방 거래 절벽)에 대한 위험을 분산해야 합니다.

2. 스마트 연금 전환 전략 3가지 최종 비교

각 전략은 보유 자산의 특성과 개인의 노후 목표에 따라 선택해야 합니다.
다음 표는 2025년 10월 최신 기준을 반영한 세 가지 해법의 장단점 및 특징을 요약합니다.

 

스마트 연금 전환 전략 3가지 최종 비교 (2025년 10월 최신 기준)

구분 (스마트 해법)	핵심 전략 및 특징	2025년 주요 정책 변화 반영	기대 현금 흐름 (연금 효과)	주요 고려 사항 (리스크)
1. 혁신된 주택연금	주택을 담보로 평생 또는 일정 기간 연금 수령. 국가 보증으로 안정성 확보.	가입 상한 12억 원으로 확대. 신탁 시 전부 임대 가능.	평생 보장되는 안정적인 월 지급금 (1순위 현금 흐름).	자녀 상속 재산 감소, 장기간 고정된 현금 흐름.
2. 공간 가치 창출 (워케이션/민박)	유휴 공간을 농촌 워케이션, 민박, 공유 주택으로 전환 후 직접 운영.	농어촌 민박 연 3천만 원 소득세 비과세. 농촌 워케이션 수요 확대.	높은 수익률 기대 및 면세 현금 흐름 (2순위 현금 흐름).	운영 부담 및 노력 필요, 계절적 수요 변동성, 초기 시설 개조 비용.
3. 부동산 조각투자 (STO)	비유동 자산의 지분을 유동화 증권으로 발행하여 거래.	금융권 STO 제도화 및 시장 조성 단계.	비유동 자산의 현금화 가능성, 운용 수익의 배당금 (3순위 현금 흐름).	시장 초기 불확실성, 지방 자산 평가 난이도, 플랫폼 안정성.

3. 고령화 시대, 주거와 복지의 통합

장기적인 관점에서 볼 때, 고령화사회로의 빠른 진입은 주택 자산을 복지의 영역으로 통합하는 노력을 요구하고 있습니다.

노후 생활 안정을 지원하기 위해 주택연금 같은 역모기지 제도를 지속적으로 개선하고, 양질의 부동산 금융 상품을 개발하여 부동산 자산을 활용하는 다양한 포트폴리오를 구성하도록 유도해야 합니다.

나아가, 고령자의 거주 안정성을 높이기 위해 주택 개보수 등 재고 주택 관리를 중시하고, 노인 연령과 신체적 특성을 고려한 고령자 주거 지원 기준(Supportive Housing) 마련과 관련 법령 제정이 중요합니다.

지방 주택을 단순한 부동산이 아닌, 노후 생활을 지탱하는 복합적인 금융/복지 자산으로 바라보는 스마트한 시각이 필요합니다.